Zitting van 24 november 2025

Openbare zitting

Openbare zitting

42. Belastingreglement gemeentelijk reglement inzake de registratie van en de belasting op leegstaande woningen en gebouwen.  Goedgekeurd.

Feiten en motivering

Dit reglement was toe aan een aangepaste versie om enkele indicaties aan te passen, de belasting gedeeltelijk te verhogen en wetgeving toe te voegen om de betrokkenen beter te informeren.

Het gemeentelijk reglement voor de inventarisatie van en de gemeentelijke belasting op leegstaande woningen en gebouwen wordt gewijzigd en de hoogte van de belasting wordt aangepast:

●       op vraag van Binnenlands Bestuur wordt één van de indicaties om leegstand te registreren verwijderd, meer bepaald één jaar na het beëindigen van de nieuwbouwwerken wordt de woonfunctie en/of de professionele functie nog niet uitgeoefend;

●       het bestaande reglement werd afgetoetst aan de vernieuwde versie van het modelreglement van 1 augustus 2024 dat door de VVSG ter beschikking wordt gesteld;

●       de procedure voor hoger beroep tegen een opname in het register wordt toegevoegd om de houder van het zakelijk recht beter te informeren over zijn/haar rechten;

●       het artikel overdracht van het zakelijk recht wordt verplaatst naar hoofdstuk 3 over de belasting, omdat het artikel hiermee direct verband houdt;

●       er worden extra indicaties toegevoegd om de zakelijk gerechtigde gedetailleerder te informeren waarom een pand weerhouden wordt voor inventarisatie.

De gemeenteraad keurde op 17 oktober 2022 het gemeentelijk reglement voor de inventarisatie van en de gemeentelijke belasting op leegstaande woningen en gebouwen goed.

De Vlaamse Codex Wonen van 2021 stelt het lokaal bestuur (de gemeente) aan als coördinator en regisseur van het lokale woonbeleid.

Gemeenten kunnen, zoals bepaald in de Vlaamse Codex Wonen, een register van leegstaande woningen en gebouwen bijhouden. Daarbij kunnen ze nadere materiële en procedurele regels voor het leegstandsregister bepalen.

 Doel:

Er zijn meerdere redenen om leegstaande woningen en gebouwen te registreren en te belasten:

●     leegstand is mogelijk de voorbode van verkrotting, een toestand waarin woningen en gebouwen minder waard of zelfs gevaarlijk zijn, wat niet enkel voor de houder van het zakelijk recht, maar ook voor buurtbewoners en voor de gemeente een verarming betekent;

●     leegstaande woningen en gebouwen vormen makkelijker het mikpunt van vandalisme, krakers en vervuiling en worden soms ook gebruikt als schuilplaats voor illegale of criminele activiteiten;

●     leegstand creëert een gevoel van onveiligheid, wat een hogere inzet van politie- en veiligheidsdiensten vraagt;

●     leegstaande woningen en gebouwen maken het minder aantrekkelijk voor andere eigenaars in de straat of in de buurt om hun woning of gebouw te renoveren of te verbeteren;

●     sommige eigenaars laten woningen en gebouwen louter om speculatieve redenen leegstaan in de hoop op hogere prijzen in de toekomst. Zij dragen echter niet bij aan de kosten die leegstand met zich meebrengt;

●     leegstaande woningen en gebouwen verhogen onnodig het ruimtebeslag in de gemeente, terwijl de ecologische en maatschappelijke druk steeds groter wordt om hier zuinig mee om te gaan;

●     woningen die zonder reden leegstaan, dragen bij aan de schaarste aan betaalbare en kwaliteitsvolle woningen en drijven huur- en verkoopprijzen de hoogte in. Tegelijk is er een grote groep mensen in de samenleving die moeilijk aan een goede betaalbare woning geraakt. De Vlaamse en lokale overheden investeren jaarlijks veel middelen in het betaalbaar en toegankelijk houden van de woningmarkt. Onder deze omstandigheden is het verantwoord om instrumenten als leegstandsbestrijding in te zetten om het woningaanbod te vergroten en te helpen de prijzen te beheersen;

●     de strijd tegen leegstaande woningen en gebouwen zal slechts effect hebben als de opname in het leegstandsregister ook leidt tot een belasting;

●     leegstand van winkels is nefast voor de commerciële ontplooiing van winkelstraten en kan een domino-effect creëren. Leegstand van winkels kan eveneens een negatief effect hebben op de uitstraling en het imago van de gemeente;

●     spook- of postbusbedrijven dienen vaak als dekmantel voor criminele activiteiten zoals belastingfraude, oplichting, witwassen en drugshandel. Het lokaal bestuur wil zo de integriteit van het lokale bedrijfsleven beschermen.

De vrijstellingen van belasting, opgenomen in dit reglement, sluiten het best aan bij het gewenste beleid van de gemeente en houden rekening met mogelijke beperkingen van de houders van het zakelijk recht. Het doel van deze belasting is de leegstand op het grondgebied van onze gemeente tot een minimum te beperken.

De financiële toestand van de gemeente en de wettelijke verplichting om een financieel evenwicht te handhaven, rechtvaardigt en vereist de invoering van rendabele belastingen.

Het bestaande reglement van 17 oktober 2022 moet worden aangepast.

Wijzigingen:

●       er worden indicaties van leegstand toegevoegd (vermoeden van spook- of postbusbedrijf, geen naam vermeld op deurbel en/of brievenbus of enkel vennootschap in een vergunde woning) en één indicatie wordt verwijderd op vraag van binnenlands bestuur;

●       de basisbelasting wordt opgetrokken van 1.250,00 euro naar 1.500,00 euro en kan stijgen tot 6.000,00 euro voor leegstaande woningen omdat de woonmarkt enorm onder druk staat en het aangewezen is om de woonfunctie in woningen te activeren;

●       de basisbelasting voor een appartement of studio wordt verhoogd van 750,00 euro naar 1.000,00 euro;

●       de basisbelasting voor een kamer blijft behouden op 250,00 euro;

●       de basisbelasting voor een gebouw blijft behouden op 2.500 ,00 euro;

●       verduidelijking wanneer woning of gebouw geschrapt wordt uit leegstandsregister;

●       beroepsprocedure bij de rechtbank van eerste aanleg wordt toegevoegd;

●       het juridisch kader werd uitgebreid op aangeven van de jurist van de financiële dienst;

●       artikels met betrekking tot de belasting worden gedetailleerd uitgeschreven in plaats van enkel een verwijzing naar de desbetreffende wetgeving.

Juridisch kader

●     grondwet, meer bepaald artikels 41, 162 en 170 §4;

●     wetboek van de inkomstenbelastingen van 10 april 1992 en het wetboek van de minnelijke en gedwongen invordering van fiscale en niet-fiscale schuldvorderingen van 13 april 2019 en eventuele latere wijzigingen;

●     decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen en latere wijzigingen;

●     decreet lokaal bestuur van 22 december 2017, artikelen 2, 40 §3, 41,14°, 56 §3, 7°, 252, 285 tot en met 288 en 326 tot en met 335;

●     bestuursdecreet van 7 december 2018;

●     Vlaamse Codex Wonen van 2021, artikel 2.9 – 2.14;

●     besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021, artikel 2.14;

●     besluit van de Vlaamse regering van 20 april 2018 betreffende de bekendmaking en raadpleegbaarheid van besluiten en stukken van het lokaal bestuur, betreffende de wijze waarop de reglementen en verordeningen van het lokaal bestuur worden bijgehouden in het register en betreffende de raadpleegbaarheid van de besluiten van de politiezones en hulpverleningszones;

●     omzendbrief van de Vlaamse regering BB 2008/07 van 18 juli 2008 aangaande het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen;

●     gecoördineerde omzendbrief van de Vlaamse regering van 10 juni 2011 inzake onderrichtingen over gemeentefiscaliteit vanwege het Agentschap voor Binnenlands Bestuur;

●     omzendbrief van de Vlaamse regering KB/ABB 2019/2 van 15 februari 2019 betreffende de gemeentefiscaliteit;

●     gemeentelijk reglement voor de inventarisatie van en de gemeentelijke belasting op leegstaande woningen en gebouwen van 17 oktober 2022.

Financiële gevolgen

De ontvangst is voorzien in het meerjarenplan 2026-2031, actie AC000012, budgetrekening MJP000354 (MAR 737).

Besluit

STEMMING :

21 stemmen voor: An Stokmans (Open VLD), Koen Helsen (Open VLD), Luc Janssens (Open VLD), Evelyne Haud'Huyze (Open VLD), Lotte Van Mechelen (Open VLD), Tom Namurois (Vooruit), Marc De Smet (Open VLD), Leo Mees (Open VLD), Ria Van Oncen (Open VLD), Luc Devriese (N-VA), Vital Lambert (N-VA), Tayfun Genç (Open VLD), Inge Cornelissen (Open VLD), Christel Janssens (Groen), Laila Rylant (Open VLD), Wilfried Schonkeren (N-VA), Nicole Demaerel-Recourdon (N-VA), Chris Goossens (N-VA), Marie Adriaensen (Vooruit), Ingrid Hoendervangers (Open VLD) en Jan De Block (Open VLD).
4 onthoudingen: Chris Marynissen (Vlaams Belang), Ludo De Bruyn (Vlaams Belang), Brenda Lioris (Vlaams Belang) en Rudy Bastiaenssens (Vlaams Belang).
 

Artikel 1

De gemeenteraad keurt het belastingreglement, zoals hieronder integraal bijgevoegd, goed:

Gemeentelijk reglement inzake de registratie van en de belasting op leegstaande woningen en gebouwen.

Hoofdstuk 1 - begripsomschrijvingen

Artikel 1 - definities

Voor de toepassing van dit reglement gelden de begripsomschrijvingen van artikel 1.3 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

In dit reglement wordt verstaan onder:

1. administratie: de gemeentelijke eenheden van lokaal bestuur Kapellen, belast met de opmaak, de opbouw, het beheer, de actualisering van het leegstandsregister en de heffing van de belasting;
2. beroepsinstantie: het college van burgemeester en schepenen of rechtbank van eerste aanleg;
3. beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen:
   1. een aangetekend schrijven;
   2. een afgifte tegen ontvangstbewijs;
   3. elke andere door de gemeente toegelaten betekeningswijze waarbij de datum van kennisgeving met zekerheid kan worden vastgesteld.

4. gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2.1° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, zoals vermeld in artikel 1.3, §1, 14° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021;
5. eengezinswoning: elk bebouwd onroerend goed dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van één gezin of één alleenstaande, waarin zich geen andere woningen bevinden.
6. houder van het zakelijk recht: de houder van één van de volgende zakelijke rechten:
   1. de volle eigendom;
   2. het recht van opstal of van erfpacht;
   3. het vruchtgebruik.
7. kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor één of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt;
8. leegstaand gebouw: een gebouw waarvan meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste twaalf opeenvolgende maanden. Hierbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw.

 De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met een voor het gebouw of voor
 gedeelten daarvan uitgereikte omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel                6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning.              

 Bij een gebouw waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is, of waarvan de    functie niet duidelijk uit een vergunning of melding blijkt, wordt deze functie afgeleid uit het               gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het vermoeden van leegstand, zoals                             blijkt uit aangiften, akten of bescheiden.

 Een gebouw dat in hoofdzaak gediend heeft voor een economische activiteit, vermeld in   artikel 2.2° van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en                                           voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, wordt niet beschouwd                             als leegstaand zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van                             het gebouw bewoont en dat gedeelte niet afsplitsbaar is. Een gedeelte is eerst afsplitsbaar                             indien het na afbraak van de overige gedeelten kan worden beschouwd als een                                           afzonderlijke woning die voldoet aan de bouwfysische vereisten;

9. leegstaande woning: een woning die gedurende een termijn van ten minste twaalf maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie, die blijkt uit een omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning die voor die woning is uitgereikt.

Bij een woning waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is of waarvan de functie niet duidelijk blijkt uit een vergunning of melding, wordt de functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van de woning dat voorafging aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden;

10. leegstandsregister: het gemeentelijk register van leegstaande woningen en gebouwen, zoals vermeld in artikel 2.9 van de Vlaamse Codex Wonen 2021;
11. leegstand bij nieuwbouw: een nieuw gebouw of een nieuwe woning wordt als een leegstaand gebouw of een leegstaande woning beschouwd indien dat gebouw of die woning binnen zeven jaar na de afgifte van een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig zijn/haar functie;
12. opnamedatum: de datum waarop het gebouw of de woning in het leegstandsregister wordt opgenomen;
13. woning: elk onroerend goed of deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, zoals vermeld in artikel 1.3, §1, 66° van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Hoofdstuk 2 - leegstandsregistratie

Artikel 2 - leegstandsregister

De administratie maakt een gemeentelijk leegstandsregister op, samengesteld uit een inventaris leegstaande gebouwen en een inventaris leegstaande woningen. In deze inventaris worden volgende gegevens opgenomen:

●     het adres van de leegstaande woning of het leegstaand gebouw;

●     de kadastrale gegevens van de leegstaande woning of het leegstaand gebouw;

●     de identiteit en het (de) adres(sen) van de houder(s) van het zakelijk recht;

●     het nummer en de datum van de administratieve akte;

●     de indicatie(s) die aanleiding hebben gegeven tot de opname;

●     de datum van de indiening van een beroep, overeenkomstig artikel 5 en de datum en aard van de beslissing inzake die betwisting;

●     de feiten die aanleiding geven tot vrijstelling van de heffing, met vermelding van de begin- en einddatum van de vrijstelling.

De inventaris zal echter niet in deze vorm ter beschikking gesteld worden aan derden. Rekening houdende met de wet op de privacy en de uitspraak van de beroepsinstantie inzake openbaarheid van bestuur en hergebruik van overheidsinformatie van 16 juli 2015, zal enkel een lijst met straatnamen en huisnummers ter beschikking gesteld worden.

§1. Een gebouw en/of woning, geïnventariseerd in het verwaarlozingsregister kan eveneens worden geïnventariseerd in het gemeentelijk leegstandsregister en omgekeerd.

§2. Een woning, geïnventariseerd als ongeschikt en/of onbewoonbaar, wordt niet opgenomen in het leegstandsregister.

§3. Een woning of een gebouw op een terrein, opgenomen is in de gemeentelijke inventaris van verwaarloosde terreinen, kan eveneens opgenomen worden in het leegstandsregister en omgekeerd.

Artikel 3 - registratie van leegstand

Onverminderd de toepassing van artikel 89bis van het wetboek van strafvordering heeft de administratie toegang tot de bedrijfsruimten, gebouwen, woningen en kamers om alle voor de inventarisatie noodzakelijke opsporingen en vaststellingen te verrichten.

§1. De door het college van burgemeester en schepenen met de opsporing van leegstand belaste personeelsleden bezitten de onderzoeks-, controle- en vaststellingsbevoegdheden, vermeld in artikel 6 van het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.

§2. Een leegstaand gebouw of een leegstaande woning wordt opgenomen in het leegstandsregister aan de hand van een genummerde administratieve akte, waarbij één of meerdere foto’s en een beschrijvend verslag, met vermelding van de indicaties die de leegstand staven, gevoegd worden. De datum van de administratieve akte geldt als de datum van de vaststelling van de leegstand en geldt eveneens als opnamedatum.

§3. De leegstand van een woning of een gebouw wordt beoordeeld aan de hand van één of meerdere objectieve indicaties, zoals vermeld in onderstaande niet limitatieve lijst:

●     het ontbreken van een inschrijving in het bevolkingsregister op het adres van de woning sinds meer dan één jaar;

●     de onmogelijkheid om het gebouw of de woning te betreden, bijvoorbeeld door een geblokkeerde toegang of door een verzegelde toegang;

●     het langdurig aanbieden van het gebouw of de woning als “te huur” of “te koop”;

●     het ontbreken van aansluitingen op nutsvoorzieningen of verzegeling van de tellers of een dermate laag verbruik van de nutsvoorzieningen dat een gebruik overeenkomstig de woonfunctie of het normale gebruik van het gebouw kan worden uitgesloten;

●     de vermindering van het kadastraal inkomen overeenkomstig artikel 15 van het wetboek van de inkomstenbelastingen 1992;

●     de raamopeningen zijn dichtgemaakt (dichtgetimmerd of –gemetseld of gesupprimeerd) of werden geblindeerd (dichtgeplakt, geschilderd,…);

●     het gebouw of de woning is niet winddicht ten gevolge van bijvoorbeeld belangrijke glasbreuk die niet hersteld wordt of buitenschrijnwerk dat niet kan gesloten worden;

●     het gebouw of de woning is niet meer waterdicht bijvoorbeeld door zware infiltraties doorheen dak en/of gevel;

●     onafgewerkte nieuwbouw (indien deze 7 jaar na beslissingsdatum van de stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning nog steeds niet aangewend wordt overeenkomstig de daartoe toegekende functie);

●     er zijn grote structurele verbouwingswerken aan de gang die een gebruik volgens de functie van het gebouw of de woning uitsluiten;

●     langdurig neergelaten rolluiken;

●     uitpuilende of dichtgeplakte brievenbus;

●     storende omgevingsaanleg: langdurig niet of slecht onderhouden omgeving en/of tuin;

●     ernstig vervuild glas en/of buitenschrijnwerk;

●     de woning is niet of slechts gedeeltelijk bemeubeld;

●     geen naam vermeld op de deurbel en/of brievenbus;

●     enkel naam van een vennootschap vermeld op de deurbel en/of brievenbus van een pand gekend als woning;

●     de vloeroppervlakte van het gebouw is voor meer dan 50% niet in gebruik of het gebouw is niet uitgerust overeenkomstig zijn functie;

●     een vermoeden dat de woning louter als domiciliewoning wordt gebruikt;

●     een vermoeden dat de woning niet wordt bewoond, ondanks een inschrijving in het bevolkingsregister;

●     het gebouw wordt niet meer gebruikt overeenkomstig zijn functie;

●     de woning wordt niet meer gebruikt overeenkomstig de vergunde woonfunctie;

●     er wordt een andere functie uitgeoefend dan dewelke vergund werd;

●     andere indicaties die ter plaatse kunnen worden vastgesteld en in het verslag, dat bij de akte wordt toegevoegd, worden vermeld;

●     de laatste uitbater en bewoner van een commerciële ruimte is niet langer woonachtig op het adres van de commerciële ruimte en het woninggedeelte is niet (vergund) afgesplitst van deze commerciële ruimte;

●     het ontbreken van een actief vestigingsnummer of ondernemingsnummer op het betreffende gebouw in de kruispuntbank voor ondernemingen dat effectief gevestigd is op de desbetreffende locatie;

●     het ontbreken van een neergelegde jaarrekening x-1 in het jaar x van de feitelijke opname van de onderneming die gevestigd is op het adres van het te inventariseren gebouw;

●     het vaststellen van een dermate lage economische activiteit voor de handelsfunctie van het gebouw waaruit blijkt dat de zaak minder dan 4 dagen per week effectief open en toegankelijk is voor publiek;

●     het ontbreken van aangeduide openingsuren die aanduiden wanneer de consument er terecht kan;

●     het ontbreken van een naam en/of logo van een nog actieve zaak met een vestigingsnummer op het betrokken adres;

●     de feitelijke vaststelling dat het gebouw niet toegankelijk is voor publiek omwille van een gesloten deur en/of neergelaten rolluiken;

●     de feitelijke vaststelling van afwezigheid van uitrustings- en verkoopmateriaal en goederen in het gebouw;

●     het enkel gebruiken van de etalage van een gebouw;

●     spook- of postbusbedrijf;

●     getuigenissen: verklaringen van (een) omwonende(n), postbode, wijkagent, …;

●     het ontbreken van een aangifte als tweede verblijf.

Artikel 4 - kennisgeving van registratie

De houder(s) van het zakelijk recht, zoals bekend bij de administratie van het kadaster, word(t)(en) per beveiligde zending in kennis gesteld van de beslissing tot opname in het leegstandsregister. Deze kennisgeving bevat:

●     de administratieve akte met inbegrip van het beschrijvend verslag;

●     beknopte informatie over de gevolgen van de opname in het leegstandsregister;

●     beknopte informatie met betrekking tot de beroepsprocedure tegen de opname in het leegstandsregister;

●     beknopte informatie over de mogelijkheid tot schrapping uit het leegstandsregister.

Het volledige reglement is raadpleegbaar via www.kapellen.be.

De beveiligde zending wordt gericht aan de woonplaats van de houder(s) van het zakelijk recht. Is een woonplaats van een houder van het zakelijk recht niet gekend, dan wordt de beveiligde zending gericht aan zijn/haar verblijfplaats. Is de verblijfplaats van een houder van het zakelijk recht niet gekend, dan vindt de betekening plaats aan het adres van de woning of het gebouw waarop de administratieve akte betrekking heeft.

Artikel 5 - beroep tegen de registratie

§1. Een houder van het zakelijk recht kan binnen een termijn van 30 dagen, ingaand de dag na de kennisgeving van de opname vermeld in artikel 4, een beroepschrift indienen bij het college van burgemeester en schepenen. Het beroepschrift tegen de beslissing tot opname in het leegstandsregister wordt per beveiligde zending betekend of bij de administratie afgegeven tegen ontvangstbewijs. De administratie registreert elk inkomend beroepschrift in de inventaris.

Het beroepschrift moet ondertekend zijn en bevat minimaal volgende gegevens:

●     identiteit en adres van de indiener;

●     het nummer van de administratieve akte en het adres van het gebouw of de woning waarop het beroepschrift betrekking heeft;

●     bewijsstukken die aantonen dat de opname van het gebouw of de woning in het leegstandsregister ten onrechte is gebeurd. De vaststelling van de leegstand kan betwist worden met alle bewijsmiddelen van gemeen recht, met uitzondering van de eed.

Als datum van indiening van het beroepschrift geldt de datum van de beveiligde zending.

Als het beroepschrift ingediend wordt door een persoon die optreedt namens de houder van het zakelijk recht, voegt hij/zij een schriftelijke machtiging tot vertegenwoordiging bij het dossier, tenzij hij/zij optreedt als raadsman die ingeschreven is aan de balie als advocaat of als advocaat-stagiair.

§2. De administratie toetst de ontvankelijkheid van het beroepschrift. Het beroepschrift is onontvankelijk in één van de volgende gevallen:

1. het beroepschrift is te laat ingediend of niet overeenkomstig de hier bovenvermelde bepalingen;
2. het beroepschrift gaat niet uit van een houder van het zakelijk recht of zijn rechtsgeldige vertegenwoordiger;
3. het beroepschrift is niet ondertekend.

De administratie stuurt een ontvangstbevestiging aan de indiener van een beroepschrift.

§3. Als het beroepschrift onontvankelijk is, deelt de administratie dit onverwijld mee aan de indiener. Het indienen van een aangepast of nieuw beroep is mogelijk zolang de beroepstermijn van artikel 5 §1 niet verstreken is.

Een ander gebruik van een woning dan effectieve bewoning wordt niet aanvaard als zijnde gebruik van de woning.

Een ander gebruik van een gebouw dan de vergunde activiteit wordt niet aanvaard als gebruik van het gebouw, tenzij de wijziging naar de nieuwe functie niet vergunningplichtig is. Opslag van goederen in het gebouw, dat niet gekoppeld is aan een actieve handelsuitbating of een actieve kantoorfunctie, wordt niet aanvaard als zijnde actief gebruik van het gebouw tenzij specifiek vergund.

§4. De administratie onderzoekt de gegrondheid van de ontvankelijke beroepschriften op stukken, als de feiten vatbaar zijn voor directe, eenvoudige vaststelling. Als een onderzoek op stukken niet volstaat, wordt een controle ter plaatse uitgevoerd door de met de opsporing van leegstaande gebouwen en woningen belaste personeelsleden. Als de toegang tot een woning of gebouw geweigerd of verhinderd wordt voor een controle ter plaatse, wordt het beroep als ongegrond geacht.

§5. Het college van burgemeester en schepenen doet uitspraak over het beroepschrift op basis van de vaststellingen van de administratie. De beslissing van het college wordt betekend binnen een termijn van negentig dagen, die ingaat op de dag van de beveiligde zending van het beroepschrift. De uitspraak wordt per beveiligde zending betekend.

§6. Als de beslissing tot opname in het leegstandsregister niet tijdig betwist wordt of het beroep van de houder van het zakelijk recht onontvankelijk of ongegrond verklaard wordt, blijft de woning of het gebouw opgenomen in het leegstandsregister vanaf aktedatum.

§7. Tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen over het beroep tegen de registratie kan binnen een termijn van drie maanden na de kennisgeving van die beslissing een hoger beroep worden ingesteld bij de rechtbank van eerste aanleg. Indien het college geen uitspraak doet over het beroep of zijn uitspraak niet betekent binnen de termijn vermeld in artikel 5 §5, is een beroep bij de rechtbank van eerste aanleg mogelijk ten vroegste zes maanden na de datum van ontvangst van het beroepschrift bij de gemeente. Artikelen 1385decies en 1385undecies van het gerechtelijk wetboek zijn van toepassing.

Artikel 6 - schrapping uit het leegstandsregister

§1. Een woning wordt uit het leegstandsregister geschrapt als een houder van het zakelijk recht bewijst dat de woning gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden aangewend wordt overeenkomstig de woonfunctie .

De datum van schrapping is de eerste dag van de aanwending overeenkomstig de functie. Het effectief gebruik zal blijken uit de inschrijving(en) in de bevolkingsregisters of opname in de inventaris van tweede verblijven.

Een gebouw wordt uit het leegstandsregister geschrapt als een houder van het zakelijk recht bewijst dat meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte overeenkomstig de functie, vermeld in artikel 1. 7, aangewend wordt gedurende een termijn van ten minste zes opeenvolgende maanden.

De datum van schrapping van een gebouw uit het leegstandsregister is de eerste dag van de aanwending overeenkomstig de functie. De administratie stelt deze aanwending vast via administratieve data of zo nodig na een onderzoek ter plaatse, de eerste keer op het moment van invulling en een tweede keer zes maanden later.

Een (handels)huurovereenkomst kan echter nooit op zich als afdoende bewijs gelden voor de beëindiging van de leegstand van een woning of gebouw, aangezien deze geen enkele aanwijzing geeft omtrent de effectieve benutting van de woning of het gebouw.

Het gebouw of de woning wordt uit het leegstandsregister geschrapt als het pand volledig gesloopt is, inclusief funderingen en bijkomend alle puin van het perceel verwijderd is. Als datum van schrapping geldt de datum van ontvangst van het verzoek tot schrapping, gestaafd door foto’s en/of facturen van het braakliggende perceel.

§2. Voor de schrapping uit het leegstandsregister richt de houder van het zakelijk recht een ondertekend en gemotiveerd verzoek aan de administratie via beveiligde zending. Dit verzoek bevat:

●     de identiteit en het adres van de indiener;

●     vermelding van het nummer van de administratieve akte en het adres van het gebouw of de woning waarop de vraag tot schrapping betrekking heeft;

●     de redenen waarop men zich beroept om de schrapping aan te vragen;

●     de bewijsstukken die aantonen dat de woning of het gebouw geschrapt mag worden uit het leegstandsregister.

Als datum van het schrappingsverzoek geldt de datum van de beveiligde zending.

De administratie onderzoekt of er redenen zijn tot schrapping uit het leegstandsregister binnen een termijn van 90 dagen. Dit kan door een administratieve screening of door een onderzoek ter plaatse met het oog op een feitenonderzoek. Het verzoek tot schrapping wordt niet ingewilligd als de toegang tot het pand geweigerd of verhinderd wordt. 

Wordt het verzoek ingewilligd, dan wordt de woning of het gebouw geschrapt uit het leegstandsregister.

De administratie brengt de verzoeker op de hoogte van de beslissing met een beveiligde zending.

Tegen de beslissing over het verzoek tot schrapping kan de houder van het zakelijk recht beroep aantekenen volgens de procedure, vermeld in artikel 5.

Hoofdstuk 3 - belasting

Artikel 7 - belasting op leegstaande woningen en gebouwen

§1. Voor de aanslagjaren 2026 tot en met 2031 wordt een belasting geheven op de woningen en gebouwen die opgenomen zijn in het leegstandsregister. De definities van woning, gebouw, leegstaande woning, leegstaand gebouw en leegstandsregister zijn omschreven in artikel 1.

§2. De belasting voor een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende zes opeenvolgende maanden opgenomen is in het leegstandsregister.

§3. Zolang de woning of het gebouw niet geschrapt is, blijft de belasting verschuldigd bij het verstrijken van elke opeenvolgende periode van twaalf maanden, te rekenen vanaf de termijn beschreven in artikel 7 §2.

Artikel 8 - belastingplichtige

§1. De belasting is verschuldigd door de houder van het zakelijk recht van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning op het moment dat de jaarlijkse belasting verschuldigd is.

§2. In het geval meerdere personen houder zijn van het zakelijk recht, wordt de belasting uitgesplitst volgens ieders aandeel in het leegstaande gebouw of de leegstaande woning.

Alle houders van het zakelijk recht zijn echter hoofdelijk aansprakelijk voor de betaling van de totale belastingschuld.

§3. In geval van overdracht van het zakelijk recht stelt de instrumenterende ambtenaar de verkrijger van het zakelijk recht er voorafgaandelijk van in kennis dat het pand opgenomen is in leegstandsregister.

De instrumenterende ambtenaar stelt de administratie binnen twee maanden na het verlijden van de authentieke overdrachtsakte in kennis van de overdracht, de datum ervan en de identiteitsgegevens van de nieuwe houder(s) van het zakelijk recht.

Artikel 9 - tarief van de belasting

De basisbelasting is verschuldigd na zes maanden opname en bedraagt:

●     1.500,00 euro voor een ééngezinswoning

●     1.000,00 euro voor elke andere woning (appartement, studio, …)

●     250,00 euro voor een kamer, studentenkamer, ….

●     2.500,00 euro voor een gebouw

De belasting bedraagt na 18 maanden:

●     3.000,00 euro voor een ééngezinswoning

●     2.000,00 euro voor elke andere woning (appartement, studio, …)

●     500,00 euro voor een kamer, studentenkamer, ….

●     5.000,00 euro voor een gebouw

De belasting bedraagt na 30 maanden:

●     4.500,00 euro voor een ééngezinswoning

●     3.000,00 euro voor elke andere woning (appartement, studio, …)

●     750,00 euro voor een kamer, studentenkamer, ….

●     7.500,00 euro voor een gebouw

De belasting bedraagt na 42 maanden en vervolgens na elke bijkomende periode van 12 maanden:

●     6.000,00 euro voor een ééngezinswoning

●     4.000,00 euro voor elke andere woning (appartement, studio, …)

●     1.000,00 euro voor een kamer, studentenkamer

●     10.000,00 euro voor een gebouw

Het aantal termijnen van twaalf maanden dat een gebouw of woning in het leegstandsregister staat, wordt opnieuw vanaf de basisbelasting berekend bij overdracht van het zakelijk recht op het gebouw of de woning. Dit geldt niet voor:

1. de overdracht aan een vennootschap die door de overdrager rechtstreeks of onrechtstreeks gecontroleerd wordt;
2. de overdracht die het gevolg is van een fusie, splitsing of andere overgang ten algemene titel.

Indien een vrijstelling van de heffing werd toegekend en het pand, na het verstrijken van de duurtijd van de vrijstelling, nog steeds opgenomen is in het gemeentelijk leegstandsregister, dan moet het bedrag van de verschuldigde belasting en de toepasbare verhoging berekend worden vanaf de initiële opname.

Artikel 10 - vrijstellingen

Enkel de onder §4 (persoonsgebonden vrijstellingen) en §5 (objectgebonden vrijstellingen) worden toegepast.

§1. Om eventueel aanspraak te kunnen maken op een vrijstelling onder §4 (persoonsgebonden vrijstellingen) en §5 (objectgebonden vrijstellingen) moet de vrijstelling worden aangevraagd via het inlichtingenformulier dat door de administratie wordt verstuurd. Deze aanvraag moet steeds vergezeld zijn van de nodige bewijsstukken.

§2. Een vrijstelling wordt telkens voor één aanslagjaar toegekend. Indien men zich volgens het reglement meerdere jaren kan beroepen op dezelfde vrijstellingsgrond, moet de vrijstelling, indien gewenst, elk aanslagjaar opnieuw worden aangevraagd. Bij elke aanvraag zal beoordeeld worden of aan de voorwaarde voor vrijstelling voldaan is.  De belastingplichtige wordt schriftelijk in kennis gesteld of hij al dan niet recht heeft op de vrijstelling.

§3. Als een vrijstelling wordt toegekend, blijft de woning of het gebouw in het register staan en blijft belastbaar, maar hoeft de belasting voor dat aanslagjaar niet worden betaald.

§4. Van de leegstandsheffing zijn vrijgesteld :

1° de belastingplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft of voor een langdurig verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling of die omwille van ziekte, ongeval of hoge leeftijd langdurig niet in de leegstaande woning verblijft, gedurende drie jaar na de datum waarop de houder van het zakelijk recht in een ouderenvoorziening, medische faciliteit (inclusief psychiatrische instelling) is ingeschreven. Deze vrijstelling geldt enkel voor de woning die volledig en uitsluitend gebruikt werd als hoofdverblijfplaats. Deze vrijstelling kan slechts éénmaal toegekend worden aan dezelfde houder(s) van het zakelijk recht.

2° de belastingplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing, die geldt vanaf de datum van de gerechtelijke beslissing en wordt beperkt tot één jaar na de datum van de opheffing van deze gerechtelijke beslissing en maximaal gedurende vijf jaar die volgen op de datum van opname in het leegstandsregister. Deze vrijstelling geldt enkel voor de woning die volledig en uitsluitend gebruikt werd als hoofdverblijfplaats.

3° de belastingplichtige die sinds minder dan één jaar houder van het zakelijk recht is van het gebouw of de woning op het ogenblik dat de belasting verschuldigd is, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt voor het aanslagjaar volgend op het verkrijgen van het zakelijk recht. Dit bewijs moet geleverd worden door het voorleggen van een attest van de notaris waaruit blijkt vanaf welke datum de belastingplichtige eigenaar is geworden of door het voorleggen van een notarisakte.

Deze vrijstelling geldt niet voor:

1. de overdracht aan een vennootschap die door de overdrager rechtstreeks of onrechtstreeks gecontroleerd wordt;
2. de overdracht die het gevolg is van een fusie, splitsing of andere overgang ten algemene titel.

§5. Een vrijstelling wordt verleend indien het gebouw of de woning (objectgebonden vrijstellingen):

1° gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan of geen voorwerp meer kan uitmaken van een omgevingsvergunning omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld;

2° vernield of beschadigd werd ten gevolge van een brand of ontploffing of een andere ramp, veroorzaakt door natuurlijke elementen, voor zover kan worden aangetoond dat dit de rechtstreekse oorzaak is van de leegstand. Deze vrijstelling geldt voor een periode van maximaal drie jaar volgend op de datum van de ramp;

3° onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling of betredingsverbod in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure of omwille van een andere administratieve procedure die het effectieve gebruik van het pand onmogelijk maakt (bv. in het kader van bodemverontreiniging). De vrijstelling kan enkel worden toegekend als de ernst van de zaak de normale ingebruikname van het onroerend goed verhindert en geldt vanaf het begin van de onmogelijkheid tot effectief gebruik tot één jaar na het einde van de onmogelijkheid;

4° gerenoveerd of gesloopt wordt blijkens een niet vervallen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen en waarbij de werken gestart zijn met het oog op het beëindigen van de belastbare toestand.

De vrijstelling kan gelden voor maximaal twee aanslagjaren.

Om in aanmerking te komen voor deze vrijstelling moet de start van de werken gemeld worden via het omgevingsloket.

Deze vrijstelling kan aangevraagd worden door eenzelfde eigenaar voor dezelfde woning of hetzelfde gebouw voor twee opeenvolgende aanslagjaren na de datum van de start van de werken.

Controle van de voortgang van de werken ter plaatse is mogelijk. Een weigering van toegang kan aanleiding geven om de toekenning van de vrijstelling te weigeren.

De vrijstelling kan aangevraagd worden zolang de vergunning geldig is op het moment van het belastbaar tijdstip.

Deze vrijstelling is op geen enkele manier cumuleerbaar met de vrijstelling vermeld in
artikel 10 §5, 5°;

5° gerenoveerd wordt zonder dat er een omgevingsvergunning is vereist. Het betreft dus niet-vergunningplichtige werken die worden uitgevoerd met het oog op het beëindigen van de belastbare toestand.

De vrijstelling kan gelden voor maximaal twee aanslagjaren.

Deze vrijstelling kan aangevraagd worden door eenzelfde eigenaar voor dezelfde woning of hetzelfde gebouw voor twee opeenvolgende aanslagjaren na de datum van de start van de werken.

De eigenaar moet een gedetailleerd renovatieschema voorleggen waaruit blijkt welke werken in het aanslagjaar werden uitgevoerd.

Het gedetailleerd renovatieschema moet de volgende stukken bevatten:

1. de aanvangsdatum en uitvoeringstermijn van de werkzaamheden;
2. een volledige opsomming en korte beschrijving van de uitgevoerde en uit te voeren werken;
3. facturen van reeds uitgevoerde werken in het aanslagjaar en/of facturen van aangekochte materialen;
4. een fotoreportage van de reeds uitgevoerde werken.

Controle van de voortgang van de werken ter plaatse is mogelijk. Een weigering van toegang kan aanleiding geven om de toekenning van de vrijstelling te weigeren.

Deze vrijstelling is op geen enkele manier cumuleerbaar met vrijstelling vermeld in
artikel 10 §5, 4°.

6° een vrijstelling wordt verleend voor woningen waarvoor het sociaal beheersrecht overeenkomstig de bepalingen van de Vlaamse Codex Wonen ingesteld is;

7° ingehuurd of gerenoveerd wordt door de gemeente, het OCMW of een sociale woonorganisatie, zoals bedoeld in artikel 3.30 van de Vlaamse Codex Wonen. Deze vrijstelling geldt voor een periode van drie jaar, met een mogelijkheid van verlenging van twee jaar indien wordt aangetoond dat er hiertoe een noodzaak bestaat op grond van hun specifieke doelstellingen, hun publiekrechtelijke aard, de beslissingsbevoegdheden van deze organen en de inhuring en renovatie besproken is op het lokaal woonoverleg en een gunstig advies ontving;

8° wanneer leegstand het gevolg is van overmacht, dit wil zeggen, te wijten is aan redenen buiten de wil om van de houder van het zakelijk recht van wie redelijkerwijze niet kan verwacht worden dat hij/zij een einde stelt aan de leegstand. De vrijstelling wordt telkens verleend voor een termijn van één jaar en de overmacht moet telkens opnieuw worden aangetoond.

De onder punt 4° en 5° genoemde vrijstellingen kunnen niet cumulatief en/of achtereenvolgend worden verleend. De houder van het zakelijk recht kan slechts één van deze vrijstellingen aanvragen per geïnventariseerd pand.

Artikel 11 - inkohiering

De belasting wordt ingevorderd door middel van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.

Artikel 12 - betalingstermijn

De belasting moet betaald worden binnen twee maanden na de verzending van het aanslagbiljet.

Artikel 13 - bezwaar

De belastingschuldige of zijn/haar vertegenwoordiger kan tegen ziin/haar aanslag een bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en schepenen overeenkomstig de bepalingen van het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.

Het bezwaar moet schriftelijk worden ingediend, ondertekend en gemotiveerd zijn en op straffe van verval worden ingediend binnen drie maanden te rekenen vanaf de datum waarop de belastingplichtige het aanslagbiljet heeft ontvangen of vanaf de kennisgeving van de aanslag.

Het aanslagbiljet wordt geacht ontvangen te zijn op de derde werkdag die volgt op de datum van de verzending van het aanslagbiljet. Als het aanslagbiljet verzonden werd via elektronische weg, geldt de datum van de elektronische verzending als datum van zijn verzending. Als het bestuur en de belastingplichtige hetzelfde informatiesysteem gebruiken om berichten elektronisch uit te wisselen, wordt het aanslagbiljet geacht ontvangen te zijn op het tijdstip waarop het aanslagbiljet toegankelijk wordt voor de belastingplichtige.

Bezwaarschriften kunnen per post (Bruggeske 1, 2950 Kapellen) of via elektronische weg via e-mail (gemeentebelastingen@kapellen.be) worden ingediend binnen de termijn en onder de voorwaarden zoals hierboven vermeld.

De indiening van het bezwaarschrift via elektronische weg geldt als uitdrukkelijke instemming van de belastingschuldige of zijn/haar vertegenwoordiger om berichten binnen de bezwaarprocedure via die elektronische weg uit te wisselen. Als het bezwaarschrift verzonden wordt via elektronische weg, geldt de datum van de elektronische verzending als datum van indiening van het bezwaar.

Het college van burgemeester en schepenen of het personeelslid dat het college speciaal daarvoor aanwijst, bericht schriftelijk ontvangst binnen vijftien dagen na de indiening van het bezwaarschrift.

Indien de belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger dat in zijn bezwaarschrift heeft gevraagd, zal de belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger uitgenodigd worden op een hoorzitting.

Artikel 14 - inwerkingtreding en bekendmaking

Dit reglement treedt in werking op 1 januari 2026 en vervangt vanaf die dag het gemeentelijk reglement van 17 oktober 2022.

Het belastingreglement wordt afgekondigd en bekendgemaakt overeenkomstig de artikels 286 tot en met 288 van het decreet over het lokaal bestuur.

De toezichthoudende overheid wordt op de hoogte gebracht overeenkomstig artikel 330 van het decreet over het lokaal bestuur.

Woningen en gebouwen die vóór die datum opgenomen zijn in het gemeentelijk leegstandsregister blijven opgenomen met dezelfde opnamedatum.

Vrijstellingen die toegekend zijn op basis van het reglement van 17 oktober 2022 blijven geldig voor de duurtijd die in dat reglement is voorzien.

Artikel 2

Dit belastingreglement geldt vanaf 1 januari 2026 tot en met 31 december 2031 en vervangt alle voorgaande reglementen.