Zitting van 2 maart 2026

Openbare zitting

Openbare zitting

10. Verordening verplicht conformiteitsattest voor (huur)woningen.  Goedgekeurd.

Feiten en motivering

Aanleiding en context:

Momenteel is het conformiteitsattest niet verplicht in onze gemeente. Het aantal dossiers woningkwaliteit neemt echter jaar na jaar toe met een enorme stijging in 2023, 2024 en 2025. Een bewoner of een andere betrokkene kan steeds een conformiteitsonderzoek aanvragen wanneer er gebreken zijn in de woning en de verhuurder of de eigenaar geen herstellingen uitvoert of wanneer onder meer dakisolatie en/of dubbele beglazing ontbreekt. Sommige bewoners blijven echter in benarde omstandigheden wonen omdat zij de kosten van een verhuis niet nogmaals kunnen dragen. Door het conformiteitsattest verplicht te stellen, hoopt het lokaal bestuur in meer en meer gevallen preventief te kunnen optreden.

Lokaal bestuur Kapellen wenst de woningkwaliteit van (huur)woningen op het grondgebied te verbeteren door een verplicht conformiteitsattest in te voeren. Dit is een instrument waarmee de houder van het zakelijk recht aantoont dat de woning die hij of zij verhuurt of ter beschikking stelt, voldoet aan de minimale veiligheids- en kwaliteitsnormen, zoals vooropgesteld in de Vlaamse Codex Wonen.

De burgemeester levert een conformiteitsattest af wanneer een woning die verhuurd, te huur of ter beschikking wordt gesteld, conform is. Tijdens een conformiteitsonderzoek wordt onderzocht of de woning voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, zoals vermeld in de Vlaamse Codex Wonen.

Argumentatie:

De ervaring leert dat vooral oudere (huur)woningen of woningen, opgedeeld in meerdere woonentiteiten zonder stedenbouwkundige of omgevingsvergunning, niet voldoen aan de geldende kwaliteitseisen. Met het verplicht conformiteitsattest wil het lokaal bestuur de houder van het zakelijk recht stimuleren om de woning te verbeteren aan de meest recente kwaliteitsnormen, want eenieder heeft het recht om te wonen in veilige, gezonde en kwalitatieve omstandigheden. Heel wat bewoners nemen genoegen met deze minder kwalitatieve woningen en ondervinden nadien de nadelen, zoals bijvoorbeeld hogere energierekeningen en vocht- en schimmelproblematiek.

Volgens de gegevens van het kadaster en het rijksregister zouden er in 2024 in onze gemeente 12.642 woongelegenheden zijn voor 11.679 huishoudens.

Net zoals Vlaanderen heeft onze gemeente een eerder oud patrimonium. Volgens de website www.provincies.incijfers.be geldt in 2024 volgende verdeling voor het woningpatrimonium volgens de gegevens van het kadaster:

●                 percentage woningen met kadastraal bouwjaar vóór 1900: 1,3% of

●                 percentage woningen met kadastraal bouwjaar tussen 1900 en 1945: 17,6%

●                 percentage woningen met kadastraal bouwjaar tussen 1946 en 1970: 24,1%

●                 percentage woningen met kadastraal bouwjaar tussen 1971 en 2000: 38,1%

●                 percentage woningen met kadastraal bouwjaar tussen 2001 en 2010: 8%

●                 percentage woningen met kadastraal bouwjaar sinds 2011: 7,5%

Met zulk patrimonium kan gesteld worden dat er nog heel wat renovatiewerk is. Om te voldoen aan het klimaatplan is er bijgevolg een enorme inhaalbeweging nodig. Ook huurwoningen moeten aangepast worden aan deze normen, maar worden herhaaldelijk over het hoofd gezien.

Een afgeleverd conformiteitsattest biedt garanties aan huurder en verhuurder. Voor de huurder betekent een conformiteitsattest dat een onafhankelijke partij de woning onderzocht en de woning op het moment van het conformiteitsonderzoek voldoet/voldeed aan de minimale normen voor woningkwaliteit. Voor de verhuurder is het conformiteitsattest het bewijs dat de woning voldoet aan deze normen op het moment van afgifte van het attest.

De Vlaamse wetgeving omtrent woningkwaliteitsbewaking wijzigde op 1 januari 2021. Er werd bepaald dat een woning conform is als er geen gebreken van categorie II of III vastgesteld zijn. In geval van zeven kleine gebreken wordt van rechtswege een gebrek van categorie II toegekend. Gebreken van categorie II zijn ernstige gebreken die de levensomstandigheden van de bewoner(s) negatief beïnvloeden, maar geen onmiddellijk gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid. Gebreken van categorie III zijn ernstige gebreken die mensonwaardige levensomstandigheden veroorzaken of een onmiddellijk gevaar vormen voor de veiligheid of gezondheid van de bewoner(s). Gebreken van categorie I zijn kleine gebreken die de levensomstandigheden van de bewoner(s) negatief beïnvloeden en/of potentieel kunnen uitgroeien tot ernstige gebreken. In principe kan een conformiteitsattest tien jaar geldig blijven. In sommige gevallen kan het aangewezen zijn om de geldigheidsduur te beperken om verdere opvolging van de woning mogelijk te maken.

Opvolging en bijgevolg inperking van de geldigheidstermijn is wenselijk bij:

●                 meerdere gebreken van categorie I, dewelke een waarschuwingssignaal voor een eventueel achteruitgaan van de woningkwaliteit kunnen zijn.

In dit geval zou de geldigheidsduur beperkt kunnen worden tot vijf jaar om te verhinderen dat de gebreken omvangrijker worden en de herstellingen moeilijker worden en langere tijd in beslag nemen.

Sinds 1 januari 2023 is een woning niet conform als er niet voldaan is aan de dubbelglasverplichting. Deze verplichting geldt voor leefruimtes, keukens, slaapkamers en badkamers.

Sinds 1 januari 2020 is een woning niet conform als er niet voldaan is aan de dakisolatienorm.

Elke bouwlaag van een woning moet beschikken over een werkende optische rookmelder. Als de technische installaties in een apart lokaal geplaatst zijn, moet ook in dit lokaal een werkende optische rookmelder aanwezig zijn. Meerdere acties ten spijt blijkt de aanwezigheid van werkende rookmelders nog niet overal een evidentie te zijn.

De huisvesting van arbeidskrachten moet voldoen aan de reguliere minimale woningkwaliteitsvereisten voor kamers.

Een eventueel afwijkend kwaliteitskader voor kamers voor arbeidskrachten is slechts van toepassing indien voldaan wordt aan een dubbele voorwaarde:

●                 de gemeente moet via een verordening de mogelijkheid invoeren dat eigenaars een specifieke vergunning voor de huisvesting van arbeidskrachten vragen;

●                 het specifiek kader geldt enkel wanneer de eigenaar die vergunning heeft aangevraagd en verkregen.

Vanaf 1 januari 2026 zal een technisch onderzoeker een bewijs van beroepskwalificatie moeten voorleggen aan het agentschap wonen in Vlaanderen om conformiteitsonderzoeken te mogen uitvoeren.

Het percentage huurwoningen zou volgens de provinciale cijfers in onze gemeente circa 21,4% bedragen. In vergelijking met de provincie Antwerpen (34,7%) en het Vlaams gewest (30,9%) is er eerder een krappe huurmarkt in onze gemeente. Rekening houdende met 11.679 huishoudens zou dit neerkomen op circa 2.500 huurwoningen, waarvoor mogelijk een conformiteitsonderzoek moet uitgevoerd worden (momenteel een honderdtal geldige conformiteitsattesten). Dit zou een enorme impact hebben op de gemeentelijke financies en op de organisatie van de dienst wonen.

Een gefaseerde invoering van het verplicht conformiteitsattest lijkt noodzakelijk om de werking van de dienst wonen te garanderen. De gefaseerde invoering van een verplicht conformiteitsattest is een proactieve strategie om te controleren of woningen conform zijn. De kwaliteitsnormen inzake conformiteit van een woning zijn en blijven onverminderd voor het hele grondgebied van de gemeente van toepassing, ook wanneer er voor de desbetreffende woning nog geen verplicht conformiteitsattest van kracht is wegens de ouderdom van de woning. De gefaseerde invoering creëert geen nieuwe kwaliteitsnormen en ontslaat houders van het zakelijk recht geenszins van de verplichting om steeds conforme woningen te verhuren of ter beschikking te stellen. Het bestaande recht van een huurder, de burgemeester of een andere belanghebbende om op welk moment een conformiteitsonderzoek aan te vragen blijft onverminderd bestaan.

Ook sociale woningen, woningen die verhuurd worden onder het sociaal stelsel en doorgangswoningen of noodwoningen vallen onder deze verplichting.

Juridisch kader

●                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Vlaamse Codex Wonen van 2021

●                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021

●                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Decreet Lokaal Bestuur van 22 december 2017 met latere wijzigingen, in het bijzonder artikels 40 en 41

●                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             Wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties met latere wijzigingen

Financiële gevolgen

Sinds 1 juni 2024 kan een gemeente in bepaalde omstandigheden een vergoeding vragen voor het uitvoeren van een conformiteitsonderzoek. Bovendien trok de Vlaamse regering in haar besluit van 8 december 2023 het maximale bedrag dat een gemeente mag aanrekenen voor het uitvoeren van conformiteitsonderzoeken op tot de werkelijke kostprijs met een maximum van 200 euro. Dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd en dit gebeurde voor de eerste maal op 1 januari 2025. De berekening van de indexatie gebeurt op basis van de formule, vervat in het artikel 3.4, laatste lid van het besluit Vlaamse codex wonen, meer bepaald: “nieuw bedrag = basisbedrag x aangepaste gezondheidsindex / gezondheidsindex van de maand november 2023 (basisjaar 2013).

Deze vergoeding vergoedt de onkosten van het conformiteitsonderzoek meestal niet volledig. Bij een groot aantal dossiers wordt een deel van de kosten door het lokaal bestuur gedragen.

De gemeente zal een vergoeding kunnen vragen op het moment dat het conformiteitsattest wordt aangevraagd, aangezien er steeds een conformiteitsonderzoek moet gebeuren na het verzoek. Na een melding van herstel van eerder vastgestelde gebreken door een houder van het zakelijk recht of de vraag om een besluit van ongeschikt- en of onbewoonbaarheid op te heffen, zal eveneens een vergoeding gevraagd kunnen worden.

Een bewoner, wiens woning gebreken vertoont en die in het kader van een procedure ongeschikt- en onbewoonbaarheid een conformiteitsonderzoek aanvraagt, betaalt geen vergoeding.

Besluit

STEMMING :

 Eenparig aangenomen.
 

Artikel 1

De gemeenteraad keurt de verordening, zoals hieronder integraal bijgevoegd, goed.

Verordening verplicht conformiteitsattest voor (huur)woningen.

Artikel 1 - toepassingsgebied

De kadastrale legger wordt als standaard gebruikt voor het vaststellen van de jaaropbouw van de woning.

Voor elke woning die wordt verhuurd, ter beschikking of te huur wordt gesteld, moet een conformiteitsattest aanwezig zijn:

●     bij verhuur wordt het conformiteitsattest ten laatste verplicht gesteld op de dag dat de huurovereenkomst wordt ondertekend om de huurder maximaal te informeren vooraleer hij/zij zich juridisch verbindt tot bepaalde verplichtingen;

●     bij ter beschikking stelling moet het conformiteitsattest ten laatste op de eerste dag van de ter beschikkingstelling beschikbaar zijn;

●     in geval van te huurstelling moet het conformiteitsattest op de eerste dag van de te huurstelling aanwezig zijn.

Deze verplichting wordt gefaseerd ingevoerd:

●     vanaf inwerkingtreding van deze verordening voor alle woningen met kadastraal bouwjaar vóór 1950

●     vanaf 1 januari 2029 voor alle woningen met kadastraal bouwjaar vóór 1975

●     vanaf 1 januari 2032 voor alle woningen met kadastraal bouwjaar vóór 1995

●     vanaf 1 januari 2035 voor alle woningen met kadastraal bouwjaar vóór 2010

●     vanaf 1 januari 2038 voor alle woningen, ongeacht welk bouwjaar, die ouder zijn dan 15 jaar

Ook woningen die al dan niet sociaal verhuurd worden of ter beschikking worden gesteld door een Woonmaatschappij, een Sociaal Huis, een Lokaal Bestuur, een andere overheid of publieke en semipublieke rechtspersonen vallen onder deze verordening.

De houder van het zakelijk recht, wiens woning ongeacht welk kadastraal bouwjaar, in de periode voorafgaand aan de verhuring, te huurstelling of terbeschikkingstelling geïnventariseerd werd in de gemeentelijke inventaris van leegstaande woningen en gebouwen en/of in de gemeentelijke inventaris van verwaarloosde woningen, gebouwen en terreinen moet een conformiteitsattest voorleggen. De gefaseerde invoering geldt niet voor deze geïnventariseerde woningen.

Woningen en gebouwen met woningen, waarvoor reeds een dossier vergund geacht of vermoeden van vergunning werd afgeleverd voor het opdelen van het pand in meerdere woongelegenheden, moeten over een conformiteitsattest voor elk van de woonentiteiten beschikken indien ze te huur gesteld, verhuurd of ter beschikking gesteld worden. De gefaseerde invoering geldt niet voor deze woningen.

Artikel 2 - handhaving

Zolang niet aan de verplichting van artikel 1 voldaan is, geldt een jaarlijks terugkerende verplichting om het conformiteitsattest aan te vragen. De aanvraag wordt ten laatste ingediend op de verjaardag van de dag waarop de verhuurder of ter beschikkingsteller bij aangetekend schrijven in kennis werd gesteld dat hij niet beschikt over het verplichte conformiteitsattest. Als ontvangstdatum van het aangetekend schrijven geldt de eerste werkdag na de verzending.

Als het conformiteitsattest vervalt tijdens de periode van verhuring of terbeschikkingstelling, neemt de jaarlijkse aanvraagverplichting een aanvang op de dag van het verval.

Bij verhuring of terbeschikkingstelling zonder conformiteitsattest na het verval van een bestaand conformiteitsattest, neemt de jaarlijkse aanvraagverplichting een aanvang op de dag van het verval.

Artikel 3 - geldigheidsduur

De geldigheidsduur van het conformiteitsattest is tien jaar.

Afhankelijk van de vastgestelde gebreken in het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek wordt een conformiteitsattest afgeleverd voor vijf jaar:

●     in het geval er in het technisch verslag minstens vijf kleine gebreken van categorie I worden gequoteerd.

Artikel 4 - kostprijs

Vanaf goedkeuring van deze verordening wordt een kostprijs aangerekend voor de uitvoering van een conformiteitsonderzoek naar aanleiding van:

●     het verzoek tot conformiteitsonderzoek om een conformiteitsattest te bekomen

●     het opheffen van een bestaand besluit ongeschikt- en/of onbewoonbaarheid

●     een melding van herstel van eerder vastgestelde gebreken in de loop van een procedure om een woning ongeschikt en/of onbewoonbaar te verklaren

Het bedrag wordt jaarlijks aangepast volgens de formule: basisbedrag (200 euro) x aangepaste gezondheidsindex / gezondheidsindex november 2023. De vergoeding is verschuldigd voor de uitvoering van het conformiteitsonderzoek en mag nooit meer bedragen dan de werkelijke kostprijs.

De aanvraag vervalt als de toegang tot een woning binnen 60 dagen na de aanvraag tweemaal zonder afdoende reden geweigerd wordt. De aanvrager wordt schriftelijk of via e-mail op de hoogte gebracht van het verval van de aanvraag.

Artikel 5 - beboeting

Inbreuken op artikel 1 en artikel 2 worden gesanctioneerd met een administratieve boete, die wordt opgelegd door de daartoe aangestelde ambtenaar conform de procedure vervat in de wet van 24 juni 2013 betreffende de gemeentelijke administratieve sancties.

De door de gemeenteraad aangestelde ambtenaar/ambtenaren is/zijn bevoegd voor het vaststellen van administratieve inbreuken verbonden aan deze verordening.

Er zal jaarlijks slechts één GAS-boete kunnen opgelegd worden per inbreuk. De houder(s) van het zakelijk recht is/zijn hoofdelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van deze boete.

Artikel 6 – inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking na goedkeuring door de gemeenteraad en publicatie op de website van de gemeente.

Het retributiereglement voor administratieve prestaties, beslist in de gemeenteraad van 24 november 2025, is vanaf inwerkingtreding van deze verordening niet langer van toepassing.

Artikel 7 – kennisgeving en toezicht

Deze verordening wordt door de burgemeester bekendgemaakt op de gemeentelijke website. De toezichthoudende overheid wordt op de hoogte gebracht van de bekendmaking van de verordening op de webtoepassing van de gemeente.